Autor: Rosa Ferreira

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A quota de condomínio mais atrasada é a primeira a ser saldada

Nos termos do artigo 1424º do Código Civil “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”, sendo assim os Condóminos responsáveis pelo pagamento das quotas de Condomínio aprovadas em Assembleia de Condóminos. 

Em anotação a este artigo refere a Dra. Ana Prata que estamos perante uma “obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum é uma obrigação real (ou propter rem), na medida em que é uma obrigação (isto é, uma relação jurídica obrigacional) que impende sobre o titular de um direito real”. 

Entendimento este acompanhado pela nossa jurisprudência no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/02/2015 (processo nº 2215/14) ao referir que “o condómino tem a obrigação de comparticipar para as despesas suportadas pelo condomínio na manutenção, conservação e segurança do espaço total em que o condomínio se insere”. 

Ora no caso de um proprietário que não efetue os pagamentos das quotas vencidas numa pluralidade de anos, e que efetue pagamento em prestações ou por conta, deve cada pagamento ser associado à prestação mais antiga,

Na verdade, cumpre esclarecer que as quotas de condomínio prescrevem no prazo de 5 (cinco) anos nos termos do artigo 310º alínea g) do Código Civil. Sendo este também o entendimento da nossa jurisprudência conforme Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 21/06/2011 (processo nº 7855/07.6BOER-A.L1-7) ao afirmar que “é de 5 anos o prazo de prescrição da obrigação do condómino pagar as despesas do condomínio”. 

O nosso entendimento é também acompanhado pelos Julgados de Paz de Setúbal (processo nº 156/2014-JP) ao afirmarem que se aceita que “a demandada pudesse especificar os meses cujo pagamento desejava efectuar, por legalmente admissível, mas também se tem como correcto o procedimento do condomínio ao imputar os pagamentos às quotas mais antigas”. 

Fazendo este entendimento todo o sentido, caso contrário, os Condóminos devedores poderiam optar por pagar as quotizações mais recentes e, assim, ver a possibilidade de escapar às suas obrigações mais antigas, vendo as mesmas prescrever. 

Por outro lado, e sendo aceite um plano de pagamentos este problema poderá ser ultrapassado através da assinatura devidamente autenticada de um acordo de pagamento no qual ficarão devidamente especificadas as quotas em dívida salvaguardando assim o Condomínio quanto ao pagamento das quotas mais antigas em dívida. 

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O que fazer quando a sua permilagem foi mal calculada

As permilagens das frações são definidas na escritura de constituição da propriedade horizontal e em caso de ser detetado algum erro poderão ser retificadas nos seguintes termos:  

Estabelece o artigo 1418º do Código Civil que é o título constitutivo da propriedade horizontal que especifica as partes do edifício que correspondem às várias frações, por forma a que sejam individualizadas e no qual é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em permilagem, do valor total do prédio.  

Ora, a fixação destes valores é efetuada livremente pelo construtor ou instituidor da propriedade horizontal e podem reportar-se aos mais diversos critérios, nomeadamente, “custo/m2, qualidade da construção, área das frações, afetação ou fim, preço de venda, rendimento, localização, exposição ao sol, a vista panorâmica” (in Abílio Neto “Manual da Propriedade Horizontal”, 4ª edição – reformulada, março 2015, Ediforum), entre outros, não se encontrando assim vinculados à observância de quaisquer regras nesta definição.  

O único imperativo existente é o de que, o valor do prédio tem de corresponder ao somatório do valor relativo de cada fração.  

Em anotação ao artigo 1418º do Código Civil o autor Abílio Neto (“Código Civil Anotado”, 19ª edição reelaborada, janeiro 2016, Ediforum) refere que, sendo o título constitutivo de propriedade horizontal notificável por escritura pública, podem os seus termos ser modificados por acordo de todos os Condóminos.  

Quer isto significar que as permilagens podem ser retificadas com aprovação de todos os Condóminos do prédio, em Assembleia de Condomínio, tal como dispõe o artigo 1419º do Código Civil.  

Quanto a esta questão importa ainda referir que mesmo nos casos em que, por exemplo, os valores sejam fixados sem correspondência às dimensões das frações, esta situação só poderá ser alterada mediante acordo unânime dos Condóminos, sem que seja possível obter o suprimento do consentimento de qualquer um dos Condóminos através dos meios judicias.  

Sendo este também o entendimento do Tribunal da Relação do Porto no seu Acórdão de 06/04/2017 (processo nº 1318/15.3T8PVZ.P1) quando dispõe que “I - A modificação do valor relativo de várias frações em relação ao valor total do prédio, expresso em permilagem, por consubstanciar alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só se pode efetuar com o acordo de todos os condóminos através de escritura pública ou documento particular autenticado. II – Por conseguinte, não é legalmente admissível que essa modificação se concretize através de decisão judicial, nem sequer mediante o recurso a uma ação de suprimento do consentimento”.  

Ainda nos termos do artigo 1419º do Código Civil, a alteração ao título constitutivo, depois de devidamente aprovado por todos os Condóminos, pode ser efetuado através de escritura pública ou por documento particular autenticado.  

O Administrador pode, em representação do Condomínio, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular em causa, desde que munido de ata assinada por todos os Condóminos ondem expressem o seu acordo.  

Para a modificação do título constitutivo do prédio, são necessários os seguintes documentos:  

  1. Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada pela conservatória do registo predial com antecedência não superior a seis meses ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, a respetiva caderneta predial, atualizada; 
  2. Caderneta predial atualizada ou certidão do teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano (A DGCI disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);  
  3. No caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição de finanças, com antecedência não superior a um ano, ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;  
  4. Documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais, ou, caso a modificação exija obras de adaptação, projeto devidamente aprovado;  
  5. Caso intervenha o administrador em representação do condomínio, ata assinada por todos os condóminos, da qual conste o respetivo acordo;  
  6. Em caso de divisão de frações autónomas não autorizada no título constitutivo, autorização da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição; 
  7. As frações autónomas já existentes que ainda tenham crédito à habitação terão de solicitar autorização prévia do seu banco para a alteração da propriedade horizontal, uma vez que, com a transformação serão alteradas todas as permilagens do prédio; 
  8. Será necessário proceder ao preenchimento e entrega de Modelo 1 do IMI com as alterações que as frações do prédio vão sofrer; 

O valor da escritura será proporcional ao número global de frações, ao qual acrescerá o valor dos registos na conservatória competente, não podendo com isso saber exatamente quais os valores envolvidos.

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É possível afixar a lista dos devedores do condomínio?

É prática usual das Administrações de Condomínios, quer sejam administradores internos, quer se tratem de empresas que exercem a atividade de gerir e administrar os condomínio, de afixar no Hall de Entrada do Edifício uma listagem na qual consta quais as frações que se encontrem em dívida para o condomínio, pelo não pagamento das quotas de condomínio que se encontrem já vencidas.   

Não obstante se tratar de uma prática regularmente utilizada, existe uma questão bastante pertinente que se deve ter em linha de conta, nomeadamente a de saber até que ponto a afixação da listagem em causa viola o direito à proteção dos dados pessoais dos condóminos.   

Ora, a Comissão Nacional de Dados já se pronunciou sobre o assunto acima explanado, tendo esclarecido que ‘’ O conceito de tratamento que nos é dado pelo artigo 3.º alínea b) da Lei 67/98 é amplo e nele se englobam as operações sobre dados pessoais efectuadas, com ou sem meios automatizados, tais como “a recolha, registo, a organização…a comunicação por transmissão, por difusão ou por qualquer outra forma de colocação à disposição”.  

Quer haja a divulgação do nome ou, tão só, da fração, estamos perante dados pessoais na medida em que – à luz do artigo 3.º al. a) da Lei 67/98 – integra-se no conceito de dados pessoais «qualquer informação…relativa a pessoa identificada ou identificável». Será «identificável» a pessoa que possa ser identificada. Ora, através da identificação da fração é facilmente identificável o respetivo proprietário, ainda que tenha que se recorrer à informação constante do registo predial (a qual é facilmente acessível).  

Encontrando-se a informação estruturada numa listagem (cf. artigo 3.º al. c) da Lei 67/98) e por aplicação das disposições precedentes, estamos perante um tratamento ao qual é aplicável a Lei 67/98.  Não há dúvida que a informação tratada é necessária, adequada e não excessiva à finalidade da administração e gestão da actividade do condomínio (cf. artigo 5.º n.º 1 al. c) da Lei 67/98, de 26 de Outubro). A grande dúvida que se coloca é a de saber se é legítimo o tratamento – na vertente de «divulgação» ou «difusão» – das quotas dos condóminos.’’ (Deliberação n.º 49/2014).  

É entendimento da Comissão Nacional de Proteção de Dados que a afixação no Hall de Entrada consubstancia uma situação violadora do direito à proteção dos dados pessoais do condómino, porquanto o Hall de Entrada não é um local privado e é possível identificar quem é o devedor apenas pela identificação da Fração que tem dívida para com o condomínio.  

Ademais, tem vindo a ser considerado como sendo um dado pessoal, ao abrigo do disposto no artigo 3.º da Lei 67/98, de 26 de outubro, pelo facto de se tratar de um dado pessoal da pessoa que é identificável, nomeadamente pela possibilidade de ser referida qual a fração que tem uma dívida para com o condomínio, sendo possível, portanto identificar qual a pessoa que tem a dívida.   

É possível verificar pelo acima exposto que, ainda que não se inclua na listagem de dívidas do condomínio o nome completo do proprietário, identificando-se apenas a fração em causa, tal constitui uma violação dos princípios de proteção de dados pessoais, consagrados na Lei 67/98 de 26 de outubro.   

Porém, ainda que tal seja o entendimento da Comissão Nacional de Proteção de Dados, existe jurisprudência que tem a sua determinação fixada no sentido oposto, no sentido de fixar que a afixação da listagem de devedores no Hall de Entrada não consubstancia qualquer prática ilícita, nem poderá ser facto suscetível de ser considerado como um crime de Difamação (Processo N.º 405/05.0GAVGS.C1do Tribunal da RELAÇÃO DE Coimbra), pelo facto de não ser intenção da Administração prejudicar os condóminos, mas sim, reaver os valores que se encontram em dívida.    

Face ao acima exposto, concluímos, no nosso entendimento, que, não obstante já ter existido jurisprudência que fixasse que a afixação da listagem de devedores não consubstancia qualquer crime de difamação, poderá existir um risco para a Administração que o faça, porquanto poderá considerar-se a violação da proteção de dados.  

Pelo que pode ser prestada a informação de quais os condóminos que são devedores, quer em Assembleia de Condóminos quer quando seja solicitado por algum condómino.   

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Impugnação de deliberações vs correção da ata do Condomínio

Genericamente podemos assumir que impugnar uma decisão tomada em assembleia é um direito que todos os condóminos – que a não tenham aprovado – têm desde que a mesma seja contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados.

A disposição relevante do Código Civil é a seguinte:

Artigo 1433.º

(Impugnação das deliberações)

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

2 – No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

3 – No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

4 – O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Por outro lado, a ata pode conter erros, imprecisões ou omissões que importa igualmente corrigir.

A disposição relevante consta do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.

A ata é o documento em que se relata por escrito ou em que se descreve e regista fielmente o que se passa em qualquer reunião, designadamente as deliberações tomadas nas assembleias dos condóminos.

Das disposições supra mencionadas resulta claramente uma distinção entre a impugnação das deliberações da Assembleia e uma mera correção de aspetos da ata que não correspondam ao que efetivamente tenha sido discutido.

No primeiro caso há lugar a impugnação da Assembleia e nova convocação da reunião. No segundo não, impondo-se a quem dirigiu os trabalhos aceitar ou rejeitar as sugestões de alteração, submetendo-as à próxima Assembleia ordinária.

A razão desta distinção é simples: enquanto que as deliberações podem afetar o condomínio e a esfera patrimonial dos condóminos justificando uma atuação imediata, os meros erros ou imprecisões não justificam uma intervenção imediata.

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Posso enviar uma convocatória e uma ata de condomínio por email?

A pergunta repete-se vezes sem conta quando nos confiam a representação de um novo prédio em regime de propriedade horizontal. E as respostas “É MELHOR NÃO” e “NÃO DE TODO” geram todo o tipo de incompreensões. “ISSO NÃO SE ADMITE NOS TEMPOS QUE CORREM”, ouvimos. Mas o desfasamento entre a lei e marcha dos dias obriga-nos ao esclarecimento que aqui reproduzimos.

De acordo com o disposto pelo artigo 1432.º n.º1 do Código Civil com a epígrafe “ Convocação e funcionamento da assembleia”, tal convocação terá de ser realizada com o mínimo de 10 dias de antecedência e a lei diz que terá de ser por meio de carta registada ou mediante aviso convocatório.

Assim sendo, poderá existir um aviso convocatório feito com a antecedência de 10 dias, mas tal convocação só será válida quando o condómino destinatário assine o respetivo recibo de receção de acordo com o disposto pela última parte do n.º1 do artigo 1432.º do Código Civil.

Mas afinal o que é um aviso convocatório? “Por aviso convocatório deve entender-se qualquer comunicação escrita entregue individualmente ao seu destinatário” (pp. 17 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).

De notar que deve ser elaborado um aviso convocatório para cada condómino para que o mesmo possa ficar com a ordem de trabalhos a realizar na Assembleia Geral de Condóminos e por outro lado que possa assinar o respetivo recibo de receção da convocatória. “A entrega e a declaração de recebimento são duas formalidades cumulativas e, portanto, só reunidas ambas, a convocação será formalmente válida.” (pp. 17 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).

Este aviso convocatório poderá ser feito de diversas formas como por exemplo, envio por correio simples, entregue em mão, depositado em local a que o condómino aceda. Todos eles devem ser elaborados e enviados com a antecedência mínima de 10 dias conforme estipulado pelo artigo 1432.º do Código Civil. “Nos casos de entrega física em mão ou depósito físico em local convencionado o aviso considera-se feito nesse momento. Nos casos de envio pelo correio o aviso só estará feito na data em que o destinatário receba o correio.” (pp. 19 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).

“(…) deve entender-se que, caso seja questionada a regularidade da convocatória por via judicial, caberá a quem a convoque ou se oponha à anulação fazer prova, mediante apresentação dos recibos de recepção, da regular comunicação. Assim, ao menos nos casos de assembleia ordinária e, em geral, assembleias convocadas pelo administrador, aconselha a prudência que os recibos de recepção constem de livro ou, ao menos, de pasta própria.” (pp. 21 – “Manual da Assembleia de Condóminos”, Raposo, João Vasconcelos, Quid Juris, 2011).

Dito isto não poderá ser o email considerado um aviso convocatório?. Pode caso exista consentimento prévio do proprietário, confirmação da recepção e prova do recebimento (como por exemplo no caso do email com marca eletrónica. Ou seja, na prática “NÃO”.

No caso da ata a situação de todo impossível.

De acordo com o disposto pelo artigo 1432.º n.º6 do Código Civil “As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.”

Neste caso, a lei é imperativa e não supletiva pelo que exige sempre que a ata seja enviada por correio registado com aviso de receção para todos os condóminos que não compareçam à Assembleia Geral de Condóminos. Caso esta comunicação não seja feita ou a mesma tenha falta de forma, pode causar problemas na medida em que o silêncio dos condóminos pode não ser considerado como aceitação das deliberações (artigo 1432.º n.º 8 do Código Civil, a contrario sensu), o prazo para impugnar a deliberação e convocar uma nova assembleia nos termos do disposto do artigo 1433.º n.º 2 e 3 apenas começar a contar quando o condómino seja comunicado da deliberação sob forma válida. Por outro lado, mesmo que exista falta de forma na comunicação feita aos condóminos ausentes, o mesmo poderá recorrer ao artigo 1433.º n.º1 quando tal seja contrária à lei e aos regulamentos e por isso poderá ser anulável a requerimento de qualquer condómino que não a tenha aprovado.

Pelo exposto, concluímos que quanto à convocação para a Assembleia Geral de Condóminos, a lei é supletiva e por isso mesmo poderá ser feita de duas maneiras, ou por carta registada ou através de aviso convocatório com o respetivo recibo de receção assinado pelo condómino. Por outro lado, quanto à comunicação da ata e deliberações da assembleia, a lei é imperativa e tal terá de ser feito através de carta registada com aviso de receção.

Elaborado em colaboração com a Dra. Teresa Monteiro, Solicitadora.